Licencia de alquiler vacacional en Marbella y Andalucía: las normas en 2026

El alquiler vacacional es uno de los grandes motivos por los que se compra en la Costa del Sol: una forma de cubrir gastos y disfrutar de la casa cuando estás aquí. Pero también está cada vez más regulado. Si compras pensando en los ingresos del alquiler, comprueba estas normas antes de comprar, no después.

La inscripción en la Junta de Andalucía

En Andalucía, una vivienda que se alquila a turistas es una vivienda de uso turístico (VUT, a veces todavía llamada VFT). Antes de anunciarla, ya sea en tu propia web o en plataformas, debe inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía mediante una declaración responsable (en la que declaras que cumple la normativa). El número de inscripción debe aparecer en todos los anuncios.

Los requisitos del Decreto 31/2024

Andalucía endureció sus normas en febrero de 2024. Entre los principales requisitos están:

• Al menos 14 m² construidos por huésped, con un mínimo de 25 m² por vivienda.
• Dos baños para más de cinco huéspedes y tres para más de ocho.
• Aire acondicionado en dormitorios y zonas de estar si alquilas entre mayo y agosto, y calefacción si alquilas entre diciembre y marzo.
• Amueblada y equipada para su uso inmediato, con información para los huéspedes y un procedimiento de reclamaciones.

El decreto también permite a los ayuntamientos fijar límites proporcionados a los pisos turísticos por edificio, calle o zona, con criterios objetivos y publicados.

Tu comunidad de propietarios ahora tiene voz

Desde el 3 de abril de 2025, una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige que iniciar un nuevo alquiler vacacional en un edificio con comunidad de propietarios cuente con la aprobación expresa de tres quintas partes de los propietarios, que además deben representar tres quintas partes de las cuotas de participación. Los apartamentos ya inscritos antes de esa fecha no se ven afectados, pero las comunidades pueden votar aspectos como cuotas más altas para los pisos turísticos.

Marbella, Estepona y los municipios vecinos

• Marbella no ha suspendido las nuevas inscripciones de viviendas turísticas a septiembre de 2026. En 2025 el ayuntamiento anunció un registro municipal de viviendas turísticas y límites a la conversión de locales en alquileres vacacionales; comprueba la situación actual antes de comprar.
• Málaga capital ha paralizado las nuevas inscripciones en buena parte de la ciudad, y Manilva también habría introducido una suspensión temporal.
• Estepona y Benahavís no habían introducido restricciones en el momento de redactar esta guía, pero las normas cambian con rapidez en toda la costa.

¿Y el registro estatal de alquileres?

En julio de 2025 España introdujo un número de registro estatal para los alquileres de corta duración, que las plataformas debían mostrar. En mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló ese registro estatal. La inscripción turística andaluza no se ve afectada y sigue siendo obligatoria.

Los impuestos sobre tus ingresos por alquiler

• Los residentes en España declaran los ingresos del alquiler en su declaración anual de la renta.
• Los no residentes presentan el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (modelo 210): un 19% para residentes en la UE/EEE, que pueden deducir gastos, y un 24% para el resto, actualmente sobre los ingresos íntegros. La cuestión de las deducciones para propietarios de fuera de la UE está pendiente del Tribunal Supremo, así que podría cambiar.
• Registro de viajeros: debes recoger los datos de los huéspedes y comunicarlos a las autoridades.

Alquiler de larga temporada: la alternativa más sencilla

Alquilar a un inquilino de larga duración evita por completo la inscripción turística. Los arrendamientos de vivienda se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos: el inquilino puede prorrogar año a año hasta cinco años (siete si el arrendador es una empresa) y la fianza legal es de una mensualidad. En Andalucía, los contratos firmados desde el 24 de enero de 2026 ya no tienen que depositar esa fianza en la agencia de vivienda autonómica. Muchos propietarios lo ven como una forma más tranquila de cubrir gastos, y nuestro equipo puede gestionarlo por ti.