Vender una vivienda en España: proceso, impuestos y gastos

Vender una vivienda en España es sencillo cuando se prepara bien, y frustrante cuando no. La mayoría de los retrasos que vemos se deben a papeles que aparecen tarde: una ampliación sin registrar, un certificado que falta, una hipoteca antigua que sigue figurando en el Registro. Esta guía recoge el proceso, los impuestos y los documentos, en el orden en que los vas a necesitar.

1. Valoración: un precio para vender

El precio de salida trabaja más que cualquier anuncio. Los compradores en la Costa del Sol comparan decenas de viviendas en internet; una que se anuncia por encima de lo que justifica el mercado simplemente no recibe visitas, y después arrastra el estigma de llevar mucho tiempo a la venta. Una buena valoración tiene en cuenta las ventas recientes de la zona, las viviendas con las que compites hoy y lo que hace diferente a la tuya: vistas, orientación, parcela, estado y comunidad.

Damos a cada propietario una cifra honesta y los datos que la respaldan. Solicita una valoración gratuita.

2. Los documentos que debes preparar

Reúnelos antes de salir a la venta, no cuando te los pida el abogado del comprador:

• Escritura de propiedad y tu NIE o DNI.
• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender, y la calificación debe aparecer en los anuncios. Lo emite un arquitecto o ingeniero habilitado tras una breve visita.
• Último recibo del IBI y de la tasa de basura.
• Certificado de la comunidad de propietarios que acredite que estás al corriente de las cuotas, firmado por el administrador.
• Facturas recientes de suministros (luz, agua) con los datos de los contratos.
• Si hay hipoteca, el certificado del banco con el importe pendiente: se cancela en la firma con el dinero de la venta.
• Planos, licencias y documentación final de obra de cualquier ampliación, piscina u obra importante.

En Andalucía no existe la cédula de habitabilidad. Las viviendas nuevas se ocupan con una licencia de primera ocupación o, con la normativa urbanística actual, una declaración responsable; los compradores y sus bancos suelen pedirla también en viviendas de segunda mano, así que tenla a mano si puedes.

3. Presentación y marketing

La presentación influye tanto en el precio como en la rapidez de la venta. Pequeños detalles (pintura, iluminación, un jardín cuidado, una piscina en funcionamiento, superficies despejadas) se ven muchísimo mejor en las fotos. A veces merece la pena un lavado de cara ligero; una reforma integral rara vez se amortiza antes de vender. Nuestro equipo de gestión de proyectos puede encargarse de cualquiera de las dos.

Después llega el lanzamiento: fotografía y vídeo profesionales, un plano claro y una presentación que llegue a compradores en España y en el extranjero. Puedes ver cómo lo hacemos en nuestra página de venta.

4. Ofertas, contratos y firma

1. 1Oferta y reserva. El comprador paga una señal de reserva mientras su abogado realiza las comprobaciones.
2. 2Contrato privado. Normalmente en pocas semanas, el comprador firma un contrato privado de compraventa y completa la señal hasta alrededor del 10 % del precio. Con un contrato de arras penitenciales estándar, si el comprador desiste pierde las arras, y si desiste el vendedor debe devolverlas duplicadas, así que firma solo cuando estés seguro.
3. 3Escritura. En la notaría se paga el resto del precio, se cancela la hipoteca si la hay y entregas las llaves. Si estás en el extranjero, un abogado con tu poder notarial puede firmar por ti.

5. Impuestos al vender

Impuesto sobre la ganancia patrimonial

Se tributa por la ganancia: el precio de venta menos el precio de compra, los gastos de compra y de venta y las mejoras justificadas. Cómo tributa depende de dónde seas residente fiscal.

Los residentes pueden quedar exentos si reinvierten lo obtenido en una nueva vivienda habitual, y los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual también pueden estar exentos: pregunta a tu asesor si cumples los requisitos.

La retención del 3 % para vendedores no residentes

Si no eres residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio en la firma e ingresarlo en Hacienda (modelo 211) en el plazo de un mes. Es un pago a cuenta: después presentas tu propia declaración (modelo 210) para liquidar el impuesto real sobre la ganancia y recuperar la diferencia si el 3 % supera lo que debes.

Plusvalía municipal

El ayuntamiento cobra la plusvalía municipal (IIVTNU) sobre el incremento de valor del terreno. Desde la reforma de 2021 puedes elegir el menor de dos cálculos, uno basado en el valor catastral del suelo y unos coeficientes legales y otro en la ganancia real, y si no hubo ganancia no hay plusvalía. Normalmente la paga el vendedor.

Otros gastos

• Los honorarios de la agencia inmobiliaria, pactados antes de salir a la venta.
• Los honorarios de tu abogado, si contratas uno (recomendable, sobre todo si vives fuera).
• El certificado energético y la cancelación registral de la hipoteca en la notaría.

6. Vender mientras vives en el extranjero

Muchos propietarios de esta costa viven en otro lugar. No es ningún problema: nosotros nos ocupamos de las visitas y te mantenemos informado, tu abogado revisa los contratos y la escritura puede firmarse mediante poder notarial. Lo único que debes prever es la retención del 3 % y tu declaración como no residente, para tener claro cuándo dispondrás del dinero de la venta.