¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Marbella? Impuestos y gastos en 2026
Todos los impuestos y gastos además del precio de compra, en segunda mano y en obra nueva, con ejemplos prácticos para que no haya sorpresas en la notaría.
- Segunda mano en Andalucía: 7% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en torno a un 8–10% en total con gastos.
- Obra nueva: 10% de IVA más 1,2% de Actos Jurídicos Documentados (AJD), en torno a un 12–13% en total.
- Los aranceles de notaría y registro son escalonados, así que en porcentaje bajan cuanto más alto es el precio.
- El ITP se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia oficial.
- Prevé también los gastos anuales: IBI, comunidad y, si no eres residente, el IRNR.
En esta guía
La sorpresa más habitual para los compradores internacionales en España es el importe de los gastos que se suman al precio. Aun así, son previsibles, y las normas de Andalucía están entre las más sencillas del país. Esto es lo que pagarás en Marbella, Estepona, Benahavís y el resto de la región en 2026.
Segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Cuando compras a un particular (cualquier operación que no sea la primera venta de un promotor) pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucía el tipo general es un 7% fijo.
Se calcula sobre el mayor entre el precio que figura en la escritura y el valor de referencia oficial de la propiedad que fija el Catastro. Si el valor de referencia es superior a tu precio, tributas por el valor de referencia; es uno de los motivos por los que declarar un precio inferior nunca tiene sentido.
Los tipos reducidos solo se aplican a vivienda habitual de precio más bajo (por ejemplo, un 6% hasta 150.000 €, o un 3,5% hasta 150.000 € para compradores menores de 35 años), así que rara vez se aplican a viviendas en Marbella.
Obra nueva: IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Cuando compras una vivienda nueva directamente al promotor no hay ITP. En su lugar pagas:
- IVA del 10% sobre el precio de una vivienda. Las plazas de garaje o trasteros comprados por separado tributan al 21%.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD), el impuesto sobre la escritura, al 1,2% en Andalucía.
En las compras sobre plano el IVA se paga con cada pago a cuenta, de modo que ese 10% se reparte a lo largo de la obra en lugar de pagarse al final. Comparamos las dos opciones en ¿obra nueva o segunda mano?
Notaría, Registro de la Propiedad y abogado
- Notaría: se rige por un arancel oficial que baja en porcentaje a medida que sube el precio. En la mayoría de las compras en Marbella supone una pequeña fracción del 1%.
- Registro de la Propiedad: también con arancel oficial, para inscribir la escritura a tu nombre.
- Abogado: honorarios libres; muchos cobran en torno al 1% más IVA y otros una tarifa fija. Acuérdalo por escrito.
- Gestoría: a veces unos cientos de euros si una gestoría presenta los impuestos y tramita la inscripción.
Entre notaría y registro se suele sumar en torno a un 0,5–1% en viviendas de precio más bajo, y menos en precios más altos.
Ejemplos prácticos
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| ITP 7% | 70.000 € |
| Notaría y Registro de la Propiedad | 2.500 € – 5.000 € |
| Abogado (1% + 21% de IVA) | 12.100 € |
| Total además del precio | ≈ 85.000 € – 87.000 € (en torno al 8,5–8,7%) |
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| IVA 10% | 100.000 € |
| AJD 1,2% | 12.000 € |
| Notaría y Registro de la Propiedad | 2.500 € – 5.000 € |
| Abogado (1% + 21% de IVA) | 12.100 € |
| Total además del precio | ≈ 127.000 € – 129.000 € (en torno al 12,7–12,9%) |
Los gastos anuales una vez eres propietario
| Gasto | Qué es |
|---|---|
| IBI | Impuesto municipal anual sobre la propiedad, basado en el valor catastral. |
| Cuotas de comunidad | Jardines, piscinas, seguridad y mantenimiento en urbanizaciones y edificios de apartamentos. |
| Basura | Tasa anual de recogida de residuos. |
| Seguro y suministros | Seguro de hogar, luz, agua e internet, además del mantenimiento de piscina y jardín en las villas. |
| Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) | Si no eres residente fiscal en España: un 19% (UE/EEE) o un 24% (resto) sobre una renta imputada del 1,1% o el 2% del valor catastral, que se declara cada año con el modelo 210. |
Si la alquilas, el IRNR se calcula en cambio sobre los ingresos del alquiler: los residentes en la UE/EEE pueden deducir gastos y el resto tributa actualmente por la renta íntegra. Consulta la licencia de alquiler vacacional en Marbella antes de plantearte alquilar.
Preguntas frecuentes
Respuestas breves a las preguntas que más nos hacen sobre este tema. Si no encuentras la tuya, pregúntanos.
Las viviendas de segunda mano en Marbella y en el resto de Andalucía pagan el ITP a un tipo general del 7%, calculado sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia oficial.
En Andalucía, calcula en torno a un 8–10% además del precio en una vivienda de segunda mano y en torno a un 12–13% en obra nueva, incluidos impuestos, notaría, Registro de la Propiedad y abogado.
Un 10% de IVA sobre el precio, más Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Andalucía es del 1,2%. En la primera venta de un promotor no se paga ITP.
El IBI, las cuotas de comunidad cuando las hay, la tasa de basura, el seguro y los suministros y, para los no residentes, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) anual.
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