Hipotecas en España para extranjeros: cómo funcionan en 2026
Cuánto te prestará un banco español como residente o no residente, tipo fijo o variable, qué pagas tú y qué paga el banco, y cómo prepararte para que no retrase tu compra.
- Los no residentes pueden obtener financiación en España: normalmente hasta el 60–70 % del precio o de la tasación, el menor de los dos.
- Los residentes suelen poder financiar hasta alrededor del 80 %.
- Desde 2019 el banco paga la mayoría de los gastos de constitución de la hipoteca; tú pagas la tasación.
- Necesitarás los impuestos y gastos de compra en efectivo, además de la entrada.
- Consigue una aprobación previa antes de hacer una oferta.
En esta guía
Los bancos españoles conceden hipotecas a compradores extranjeros a diario en la Costa del Sol, y los tipos de interés a menudo han sido competitivos frente a los de sus países de origen. Eso sí, las reglas son distintas, sobre todo en cuánto te prestan y en los gastos que debes pagar en efectivo. Esto es lo que puedes esperar.
¿Cuánto te pueden prestar?
| Comprador | Máximo habitual |
|---|---|
| Residente fiscal en España | Hasta alrededor del 80 % del precio o de la tasación |
| No residente | Normalmente el 60–70 % del precio o de la tasación |
El porcentaje se aplica sobre el menor de dos importes: el precio de compra o la tasación del propio banco. Los bancos también analizan tu capacidad de pago: como regla general, el total de tus cuotas de deuda, incluida la nueva hipoteca, no debería superar aproximadamente entre un tercio y el 40 % de tus ingresos netos.
Recuerda que el préstamo no cubre los impuestos y gastos de la compra. Con una hipoteca del 70 % sobre una vivienda de segunda mano, necesitarás el 30 % de entrada más alrededor de un 8–10 % del precio para gastos. Consulta cuánto cuesta comprar en Marbella.
¿Fija, variable o mixta?
- Tipo fijo: el mismo tipo durante todo el plazo. Es previsible y muy popular entre los no residentes que manejan su presupuesto en otra divisa.
- Tipo variable: un diferencial sobre el Euríbor a 12 meses, que normalmente se revisa una o dos veces al año.
- Tipo mixto: fijo durante los primeros años y variable después.
Para no residentes, los plazos suelen llegar hasta 20–25 años, y muchos bancos exigen que el préstamo quede pagado hacia los 70–75 años de edad. Los bancos pueden ofrecer un tipo más bajo si contratas otros productos (seguro de hogar, seguro de vida, domiciliar la nómina o la pensión), así que compara el coste total y no solo el tipo anunciado.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde la ley hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), el reparto está claro:
| Gasto | Quién paga |
|---|---|
| Notaría de la escritura de hipoteca | El banco |
| Registro de la Propiedad de la hipoteca | El banco |
| Gestoría (la que tramita la hipoteca) | El banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca | El banco |
| Tasación de la vivienda | Tú |
| Copias de la escritura que solicites | Tú |
Los bancos también pueden cobrar una comisión de apertura: es negociable y cada vez se elimina con más frecuencia.
Los documentos que pide el banco
- Pasaporte y NIE.
- Justificante de domicilio y un certificado de residencia fiscal de tu país.
- Justificante de ingresos: nóminas recientes y contrato de trabajo o, si eres autónomo, las cuentas y declaraciones de impuestos de los dos últimos años.
- Tu última declaración de la renta.
- Extractos bancarios de los últimos seis meses, que muestren tus préstamos y compromisos actuales.
- Un informe de solvencia de tu país.
- Los datos del inmueble: la nota simple y el contrato de reserva o de compraventa.
Los documentos en otros idiomas suelen necesitar una traducción jurada, así que conviene encargarla cuanto antes.
Plazos: cómo encaja la hipoteca en tu compra
- 1Antes de las visitas: consigue una aprobación previa para conocer tu presupuesto real.
- 2Tras tu oferta: presenta la solicitud formal; el banco encarga la tasación de la vivienda.
- 3Oferta y comprobaciones legales: el banco emite una oferta vinculante. La ley española exige que recibas la documentación al menos 10 días naturales antes de la firma y que acudas a una reunión gratuita con el notario, que te explica las condiciones.
- 4Firma: la escritura de hipoteca se firma ante notario el mismo día que la escritura de compraventa.
Preguntas frecuentes
Respuestas breves a las preguntas que más nos hacen sobre este tema. Si no encuentras la tuya, pregúntanos.
Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, normalmente hasta el 60–70 % del precio de compra o de la tasación del banco, el menor de los dos.
Normalmente el 30–40 % del precio, más alrededor de un 8–10 % para impuestos y gastos en una vivienda de segunda mano (alrededor del 12–13 % en obra nueva), que la hipoteca no cubre.
Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca. El prestatario paga la tasación de la vivienda y las copias de la escritura que solicite.
Calcula entre cuatro y ocho semanas desde la solicitud hasta la firma. La ley exige que recibas la oferta vinculante al menos diez días naturales antes de firmar.
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