Obra nueva o segunda mano en España: impuestos y cómo elegir
¿Sobre plano, llave en mano o una vivienda ya consolidada? En qué se diferencian los impuestos, los pagos y las garantías, y qué preguntarte antes de elegir.
- La obra nueva paga un 10 % de IVA más un 1,2 % de AJD; la segunda mano paga un 7 % de ITP en Andalucía.
- Las cantidades entregadas sobre plano deben ingresarse en una cuenta especial y estar garantizadas por aval bancario o seguro.
- Las viviendas nuevas cuentan con un seguro decenal que cubre la estructura durante 10 años.
- La segunda mano ofrece zonas consolidadas, parcelas más grandes y uso inmediato, pero revisa bien las licencias.
- Comprar sobre plano te permite repartir los pagos y elegir acabados, pero hay que esperar y compras sobre planos.
En esta guía
La Costa del Sol tiene uno de los mercados de obra nueva más activos de España, sobre todo en la Nueva Milla de Oro, entre Marbella y Estepona. Al mismo tiempo, muchas de las direcciones más codiciadas (la Milla de Oro, Sierra Blanca, el corazón de Nueva Andalucía) son casi exclusivamente de segunda mano. La opción que más te conviene depende de lo que más valores.
Tres formas de comprar
- Sobre plano: compras antes o durante la construcción, pagas por fases y firmas la escritura cuando el edificio está terminado.
- Obra nueva llave en mano: terminada, a estrenar y comprada directamente al promotor.
- Segunda mano: una vivienda que ya ha tenido propietario, comprada a un particular.
Puedes ver ambas en nuestra web: obra nueva y viviendas en venta.
La diferencia en impuestos
| Obra nueva (primera transmisión del promotor) | Segunda mano | |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA 10 % | Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) 7 % en Andalucía |
| Actos Jurídicos Documentados | AJD 1,2 % | — |
| Gastos totales habituales | Alrededor del 12–13 % | Alrededor del 8–10 % |
Es decir, la obra nueva cuesta aproximadamente entre tres y cuatro puntos porcentuales más en impuestos. Nuestra guía sobre los gastos de compra en Marbella incluye ejemplos prácticos.
Cómo funcionan los pagos y las garantías sobre plano
Una compra sobre plano típica empieza con un importe de reserva, seguida de un contrato privado con alrededor de un 20–30 % pagado por fases durante la obra (cada pago con su IVA) y el resto a la entrega. Los calendarios varían según la promoción.
La ley española protege esos pagos a cuenta. Según la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, modificada en 2016), el promotor debe:
- Ingresar tu dinero en una cuenta bancaria especial y separada para la promoción.
- Garantizar cada cantidad que pagues con un aval bancario o póliza de seguro individual, que cubra tus pagos más los intereses legales si el edificio no se termina o no obtiene la licencia a tiempo.
Las viviendas nuevas también cuentan con un seguro decenal que cubre los daños estructurales durante 10 años, además de garantías legales más cortas para acabados e instalaciones. En la entrega de llaves, haz una revisión a fondo de desperfectos y comunica cualquier defecto al promotor por escrito.
Ventajas e inconvenientes
Obra nueva y sobre plano
- A favor: diseño moderno y eficiencia energética, zonas comunes, poco mantenimiento, elección de acabados, pagos repartidos durante la obra y seguro decenal.
- En contra: más impuestos, una espera que sobre plano suele ser de dos años o más, compras a partir de planos y pisos piloto, y zonas más nuevas que aún se están consolidando.
Segunda mano
- A favor: barrios consolidados y ubicaciones prime, parcelas más grandes, lo que ves es lo que compras, uso o alquiler inmediato, menos impuestos de compra y margen para negociar.
- En contra: posibles costes de reforma, instalaciones más antiguas y más comprobaciones legales, sobre todo de ampliaciones y licencias.
Preguntas que hacerte antes de elegir
- ¿Cuándo quieres empezar a usar o alquilar la vivienda?
- ¿Te importa más una zona consolidada concreta que la antigüedad de la vivienda?
- ¿Prefieres repartir los pagos o pagar todo de una vez? ¿Encaja una hipoteca en alguno de los dos casos?
- ¿Cuánto tiempo y ganas tienes de hacer una reforma?
- Si es sobre plano: ¿qué trayectoria tiene el promotor y ha entregado a tiempo en el pasado?
Preguntas frecuentes
Respuestas breves a las preguntas que más nos hacen sobre este tema. Si no encuentras la tuya, pregúntanos.
En impuestos, sí. La primera transmisión del promotor paga un 10 % de IVA más AJD (1,2 % en Andalucía), frente al 7 % de ITP de una vivienda de segunda mano, así que los gastos totales de compra rondan el 12–13 % frente al 8–10 %.
La ley obliga a los promotores a ingresar los pagos de los compradores en una cuenta especial y a garantizar cada pago con un aval bancario o seguro individual. Pide siempre el certificado de la garantía y que tu abogado lo revise antes de pagar.
Un seguro obligatorio de 10 años para las viviendas nuevas en España que cubre los daños estructurales.
Ninguna es mejor por sí misma. Las viviendas de segunda mano suelen estar en las ubicaciones más consolidadas y demandadas; la obra nueva ofrece calidades modernas y menos mantenimiento. La elección correcta depende de la ubicación, los plazos y el uso que quieras darle.
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