Cómo comprar una vivienda en España: la guía completa para compradores internacionales

España es uno de los mercados inmobiliarios más abiertos de Europa. No hay restricciones sobre quién puede comprar, el proceso está muy rodado y en la Costa del Sol encontrarás abogados, bancos y agentes que trabajan en inglés a diario. Aun así, es un sistema jurídico distinto al tuyo y el orden en que haces las cosas importa. Esta guía te acompaña en una compra en Marbella de principio a fin, tal y como se lo explicaríamos a un cliente tomando un café.

1. Antes de empezar: presupuesto, búsqueda y papeleo

Empieza por un presupuesto total realista, no solo por el precio de compra. En una vivienda de segunda mano en Andalucía, impuestos y gastos suman alrededor de un 8–10%; en obra nueva, más cerca del 12–13%. Nuestra guía sobre los gastos de comprar en Marbella desglosa cada partida.

Después, pon en marcha cuanto antes dos trámites, porque pueden tardar semanas:

• Tu NIE. El Número de Identidad de Extranjero es el número de identificación fiscal que todo extranjero necesita para comprar una propiedad. Se solicita en un consulado español en tu país o en persona en una comisaría u oficina de extranjería en España (formulario EX-15). Es un número de identificación, no un permiso de residencia. Normalmente tu abogado puede tramitarlo en tu nombre con un poder notarial.
• Una cuenta bancaria española. No es un requisito legal estricto, pero en la práctica la necesitarás para pagar la señal y los impuestos y, una vez seas propietario, para domiciliar los suministros, la comunidad y el IBI.

Si vas a necesitar hipoteca, consigue una aprobación previa antes de empezar las visitas. Los no residentes suelen poder financiar entre el 60% y el 70% del precio: consulta nuestra guía de hipotecas en España.

2. Elegir dónde y qué comprar

En esta costa, unos pocos kilómetros lo cambian todo: playa o montaña, el ambiente del puerto o la calma de un pueblo, veinte minutos hasta el colegio o cinco. Pasa tiempo sobre el terreno antes de decidirte por una zona y visítala a distintas horas del día. Nuestra comparativa de Marbella, Estepona y Benahavís y nuestras guías de zonas son un buen punto de partida.

Decide pronto entre una vivienda de segunda mano y una de obra nueva. La obra nueva tiene otros impuestos (IVA en lugar del impuesto de transmisiones), otras garantías y otros plazos; analizamos las ventajas e inconvenientes en ¿obra nueva o segunda mano?

3. Contrata a un abogado independiente

En España el notario da fe de la escritura, pero no te representa ni investiga el historial de la propiedad. Ese es el trabajo de tu abogado, y es el nombramiento más importante que harás. Elige a uno independiente del vendedor y del promotor, y acuerda sus honorarios por escrito (muchos cobran en torno al 1% del precio más IVA).

Antes de que pagues cualquier cantidad importante, tu abogado debe comprobar:

• La nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el titular y si existen hipotecas, cargas o embargos.
• Que la propiedad coincide con la descripción del Catastro y que todo lo construido tiene licencia, incluidas ampliaciones, piscinas y terrazas cerradas.
• En viviendas en suelo rústico, la situación legal de la propiedad según la normativa urbanística andaluza.
• Que el IBI, la comunidad y los suministros están al corriente de pago.
• En obra nueva, la licencia de obra y el aval bancario del promotor que garantiza tus pagos a cuenta.

4. Reserva, contrato privado y señal

Una vez aceptada tu oferta, la secuencia habitual en la Costa del Sol es:

1. 1Reserva. Una pequeña señal (a menudo entre 6.000 € y 20.000 €, según el precio) retira la propiedad del mercado mientras tu abogado hace las comprobaciones. Asegúrate de que el documento de reserva indica en qué casos es reembolsable.
2. 2Contrato privado de compraventa (a menudo un contrato de arras penitenciales). Suele firmarse en un plazo de dos a cuatro semanas, con un pago que eleva lo abonado hasta el 10% del precio. Con un contrato de arras, si tú desistes pierdes la señal; si desiste el vendedor, te la devuelve duplicada.
3. 3Firma en notaría. Se paga el resto, se firma la escritura y recibes las llaves, normalmente entre cuatro y ocho semanas después del contrato privado o en la fecha acordada.

5. El día de la firma en la notaría

En la notaría se reúnen el comprador, el vendedor (o sus representantes) y, normalmente, los abogados de ambas partes. El notario lee la escritura, comprueba las identidades y el medio de pago, y todos firman. El pago suele hacerse con cheque bancario español o con una transferencia inmediata preparada de antemano. El vendedor entrega las llaves y tu abogado liquida después los impuestos de la compra e inscribe la escritura a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

Conserva un rastro documental claro del origen de tu dinero: los bancos y notarios españoles aplican controles de prevención del blanqueo de capitales y te lo pedirán.

6. Impuestos y gastos al comprar

En Andalucía existen tipos reducidos para vivienda habitual de menor precio y para algunos compradores, como los menores de 35 años que compran hasta 150.000 €; son útiles, pero rara vez se aplican a los precios de Marbella. El ITP se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia oficial de la propiedad, así que declarar un precio anormalmente bajo no ahorra impuestos. El desglose completo, con ejemplos, está en lo que cuesta comprar en Marbella.

7. Una vez eres propietario: los gastos anuales

• IBI: el impuesto municipal anual sobre la propiedad, que fija el ayuntamiento según el valor catastral.
• Cuotas de comunidad: en apartamentos y viviendas dentro de urbanizaciones con servicios comunes (jardines, piscinas, seguridad, mantenimiento).
• Basura: la tasa anual de recogida de residuos.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si no eres residente fiscal en España, pagas un impuesto anual aunque nunca alquiles la propiedad: un 19% (residentes en la UE/EEE) o un 24% (resto) sobre una renta imputada del 1,1% o el 2% del valor catastral. Si la alquilas, tributas en cambio por los ingresos del alquiler.
• Impuesto sobre el Patrimonio: Andalucía aplica una bonificación del 100% a sus residentes; los no residentes de fuera de la UE/EEE tributan según la escala estatal, que solo afecta a patrimonios elevados. Pide asesoramiento personal si tus bienes en España son importantes.

8. Errores que vemos en los compradores internacionales

• Pagar una señal antes de que un abogado haya revisado la propiedad.
• Usar el abogado del vendedor o del promotor para ahorrarse unos honorarios.
• Olvidar el 8–13% de gastos adicionales al fijar el presupuesto.
• Dar por hecho que una piscina, una ampliación o un estudio en el jardín son legales porque existen: comprueba las licencias.
• Comprar un piso para alquilarlo a turistas sin comprobar que el edificio y el municipio lo permiten; consulta nuestra guía de la licencia de alquiler vacacional.
• Dejar el NIE y la cuenta bancaria para la última semana.